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Cuidados na locação – Edição de setembro de 2013

Atenção a alguns detalhes básicos onde previne problemas no momento de alugar um imóvel.

Apesar das facilidades em adquirir uma casa própria, ainda existe um mercado muito procurado de locação de imóveis. No entanto, é importante ficar atento aos contratos e a alguns detalhes para garantir a realização de um bom negócio.
A pesquisa por um imóvel para alugar deve ser tão minuciosa quanto para a compra. Procurando por conta própria ou com a ajuda de uma imobiliária deve-se manter em foco as características fundamentais esperadas, como o bairro ou o número de dormitórios. É importante que se saiba o quanto é possível despender com o aluguel – devem ser incluídos nessa soma outros gastos existentes: seguro-fiança ou caução, taxas condominiais, IPTU e contas fixas. Além disso, quando encontrar o imóvel perfeito, conheça direitos e responsabilidades previstas na Lei 8.245/91, ou Lei do Inquilinato.
Locador e locatário tem responsabilidades previstas nesta lei. O proprietário (ou empresa responsável pelo aluguel) deve entregar o imóvel em boas condições de uso, o que significa a ausência de infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde e a disponibilidade de todas as peças sanitárias, que devem estar em funcionamento e sem vazamentos. Além, disso, um relatório de vistoria, com a descrição completa e estado de conservação da moradia, precisa ser entregue pelo locador e assinado pelo futuro inquilino na ocupação.
Após o recebimento das chaves, o inquilino tem um prazo para apresentar uma constestação da vistoria, caso encontre algo em desacordo. A atenção ao relatório do estado do imóvel é fundamental, visto que quando for desocupado o mesmo deve estar conforme apresentado na vistoria.
Se a locação for residencial, o imóvel nunca deve ser utilizado para fins comerciais e vice-versa.
A Lei do Inquilinato garante despejo em caso de falta de pagamento do aluguel. No caso de atraso, será cobrada multa prevista em contrato.
Os contratos residenciais normalmente têm duração de 30 meses.
Em caso de desocupação anterior a esse prazo, o aviso de saída, feito por escrito e protocolado na administradora, deve ter antecipação de 30 dias, e será cobrada multa de rescisão. A exceção são casos de transferência no emprego. Nessa situação, ainda há o compromisso do aviso prévio de 30 dias, porém se abstém a multa. Além disso, após o aviso, deve ser feito o agendamento de uma nova vistoria, preferencialmente realizada quando o imóvel já estiver desocupado.
Apesar do prazo mínimo de 30 meses, as partes, amigavelmente, podem fazer um novo contrato antes de vencido o primitivo. O valor do aluguel só pode ser reajustado anualmente e com base no índice fixado no contrato.
Entender as diferenças entre fiança, seguro-fiança e título de capitalização é fundamental para escolher a melhor forma de garantir a locação. A fiança, sistema em que uma terceira pessoa se responsabiliza com o credor na ausência de pagamento, ainda é a mais utilizada. Para assumir a responsabilidade, o proposto fiador necessita ser proprietário de imóvel no Estado onde será feita a locação.
Outra alternativa é o título de capitalização, em que o valor a ser depositado é definido pelo locador e pela imobiliária. Em geral esse montante é de 12 vezes o valor do aluguel. O locatário assina um termo de autorização permitindo que o dinheiro seja revertido ao proprietário no caso de inadimplência ou de danos ao imóvel. No final do contrato de locação, se não houver problemas quanto a pagamentos ou pendências, o inquilino resgata a quantia corrigida.
Já no seguro-fiança, o contratante é intermediado por uma seguradora, desobrigando-se da figura do fiador. Normalmente é a opção escolhida caso não se tenha um fiador ou investimento prévio que possa ser revertido em título de capitalização e envolve aprovação da seguradora e o pagamento de taxas anuais.
A seguir, os dois artigos específicos sobre obrigações de locador

Seção IV – Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como da esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

anraymundi


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